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Kündigung wegen Eigenbedarf

Kategorie: für Mieter

Jeder Vermieter / Eigentümer kann eine Mietwohnung wegen Eigenbedarf Kündigen. Jedoch muss der Vermieter bestimmte Voraussetzungen erfüllen und Formalitäten beachten, damit die Kündigung auch wirksam wird. Versäumt er dies, hat der Mieter gute Chancen, den Auszug aus seiner Mietwohnung zu verhindern oder zu verzögern

Wann darf wegen Eigenbedarf gekündigt werden?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) setzt der Eigenbedarfskündigung enge Grenzen und Fristen (§§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 573c BGB). Werden diese Ignoriert, ist die Kündigung unwirksam. Benötigt ein Vermieter seine Wohnung selbst, kann er dem Mieter kündigen, sofern er die Wohnung für sich oder einen Angehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Dann hat er ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Wer zählt zu den besagten Angehörigen?
Der Kreis der Angehörigen, für den ein Vermieter außer für sich selbst Eigenbedarf geltend machen darf, ist auf nahe Verwandte begrenzt. Dazu zählen: Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 276/02) Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az. VIII ZR 159/09)

Der Onkel, die Cousin und der Cousine, die Großnichte, der Großneffe, der geschiedene Ehegatte oder Eltern des Lebenspartners, Kinder des Lebensgefährten, Patenkind, Schwager und Schwägerin sind sogenannte entferntere Angehörige, für diesen Personenkreis kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden.

Auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Menschen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Hierzu zählen Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, Schwiegereltern, Haushaltshilfen, Pflegepersonal und Hausmeister.

Konkrete Benennung
Der Vermieter muss die Räume tatsächlich für sich oder einen nahen Angehörigen benötigen. Er muss im Kündigungsschreiben konkret benennen, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Es reicht, wenn er angibt, er melde Eigenbedarf für seine Tochter an, die mit ihrem Lebensgefährten zusammenziehen möchte. Der Name des Lebensgefährten muss nicht genannt werden. Es reicht allerdings nicht, dass der Vermieter seinen Lebensgefährten benennt, falls zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht feststand, wer von beiden in die Wohnung ziehen wollte. Die Kündigung ist dann unwirksam

Vermieter+Kuendigt+wegen+Eigenbedarf

Nachvollziehbare Gründe
Der Vermieter muss nachvollziehbar und vernünftig darlegen, warum er gerade diese Wohnung benötigt, wenn er eine weitere Wohnung besitzt und eventuell auch diese für seinen Eigenbedarf nutzen könnte. Die Begründung sollte detailliert sein, denn hier verbirgt sich einer der Knackpunkte im möglichen juristischen Streit. Mögliche Gründe sind die Eigennutzung der Wohnung etwa als Altersruhesitz, weil sie für einen älteren Menschen besser geeignet ist als die derzeitige Wohnung, oder weil die eigenen Kinder sie nutzen wollen, zum Beispiel, um eine Familie zu gründen. Eine Kündigung ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn der Eigentümer den Umzug auch ernsthaft verfolgt.

Der Übergabetermin muss begründet werden
Der Vermieter muss klarstellen, weshalb er die Wohnung zu dem in der Kündigung genau genannten Zeitraum benötigt. Die üblichen Kündigungsfristen sind zu beachten, die je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate betragen.

Wie muss die Wohnung nach der Übergabe genutzt?
Die Wohnung muss weiter zum Wohnen genutzt werden, zumindest überwiegend. Eine geplante künftige Nutzung als Gewerberaum oder Atelier stellt keinen Grund für eine Eigenbedarfskündigung dar. Allerdings darf der Vermieter einen Teil des Wohnraums später beispielsweise zu seinem Büro umfunktionieren.

Kündigung für gewerblichen Eigenbedarf
Will der Vermieter eine Wohnung kündigen, weil er die Räume als Büro nutzen will, sind die Vorgaben viel strenger als bei einer typischen Eigenbedarfskündigung (BGH, Urteil vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 45/16). Der Vermieter muss dann darstellen, welche Nachteile er hätte, wenn er die Wohnung nicht geschäftlich nutzen kann. Ein Grund wäre zum Beispiel, dass er sein Büro im Haus benötigt, da er sich auch um die Kinder oder die im Haus wohnende Mutter kümmern muss. Dann kann er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB haben.

(Bild:© Fotolia: Zerbor)


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