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Wann muss ein Vermieter die Mietkaution zurückzahlen.

Kategorie: für Eigentümer

Was Vermieter zur Rückzahlung der Kaution wissen müssen.
Eine Mietsicherheit verlangt heute nahezu jeder Vermieter. Meist wird die Mietsicherheit in Form einer Mietkaution geleistet. Was muss man als Vermieter beachten, wenn man eine Mietkaution vom Mieter verlangt? Wann muss die Mietkaution wieder zurückgeben werden?
Gesetzlich geregelt ist die Mietkaution für Mietwohnungen in § 551 BGB.
Danach darf die Mietkaution höchstens 3 Nettokaltmieten betragen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug aus der Wohnung muss die Mietkaution grundsätzlich zurückbezahlt werden. Allerdings nur dann, wenn der Vermieter keine Zahlungsansprüche mehr aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter hat.
Kaution zu Absicherung der Ansprüche des Vermieters
Bei Auszug aus der Wohnung ist es oftmals aber noch gar nicht klar, ob der Mieter noch etwas schuldet. Zum einen muss der Mieter möglicherweise noch für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen bezahlen, oder dem Vermieter fällt erst im Nachhinein auf, dass der Mieter für Beschädigungen an den Wohnräumen aufkommen muss. Auch wenn Beschädigungen bereits bei der Übergabe protokolliert wurden, lässt sich oft erst zu einem späteren Zeitpunkt genau beziffern, wie teuer die Beseitigung des Schadens ist (etwa nach der Handwerkerrechnung).
Auch in Hinblick auf die Nebenkosten, hat der Vermieter oftmals die berechtigte Sorge, dass die mit den Mieten gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen nicht ausreichen, und sich erst nach der Nebenkostenabrechnung ein Nachzahlung für den Mieter herausstellt.
Die Mietkaution dient dem Vermieter zur Sicherung seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis. Neben Nebenkosten-nachforderungen können das insbesondere rückständige Mieten, Schadenersatzansprüche bei Beschädigungen der Mieträume, nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen und noch bestehenden Rückbaupflichten des Mieters sein.
Kaution
Mieter darf Kaution nicht mit Miete verrechnen
Ein verbreiteter Irrglaube ist es, dass der Mieter in den letzten Monaten des Mietverhältnisses die Kaution mit der Miete verrechnen dürfe, der Mieter also die letzten Monate keine Miete mehr bezahlt. Dies entspricht dem Sicherungszweck der Kaution, die den Vermieter ja gerade gegen die Miete übersteigende Forderungen auch nach Beendigung des Mietverhältnisses absichern soll.
Vermieter muss Kautionsabrechnung erstellen
Ist es schließlich so weit, dass der Vermieter die Mietkaution zurückgewährt, so genügt nicht die bloße Rückzahlung. Der Vermieter muss eine Kautionsabrechnung erstellen, in der u.a. Auskunft über die Höhe der Kaution, über die erwirtschafteten Zinsen, evtl. einbehaltene Steuern sowie über die Gegenforderungen des Vermieter erteilt wird. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter dem Mieter keine Kontoführungskosten in Rechnung stellen kann. Denn diese Kosten sind Sache des Vermieters (Landgericht München I, Urteil vom 03.07.1997, Az. 7 O 18843/96).
Art der Kautionsrückzahlung
Die Kaution ist in der Form zurückzuzahlen, in der sie vom Mieter geleistet wurde. Bei einer Überweisung ist sie auf ein Konto des Mieters zu überweisen. Eine Barkaution ist in bar zu übergeben oder auf ein Konto des Mieter zu überweisen. Bei einer Mietbürgschaft ist die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen (nicht an den Mieter) zurückzugeben. Bei Sicherheitsleistung durch Verpfändung eines Sparbuchs ist dieses zurückzugeben.
Vorsichtig sollten Vermieter sein, wenn es sich beim Mieter nicht um eine einzelne Person handelt, sondern um eine Mietermehrheit (mehrere Mieter). Diese können die Kaution nur gemeinschaftlich zurückfordern, so dass der Vermieter seine Rückzahlungsverpflichtung nicht mit Rückzahlung an einen der Mieter, sondern nur bei Zahlung an alle gemeinschaftlich erfüllt.
Kaution zurückzahlen
Bis wann muss der Vermieter die Kaution zurückgeben?
Solche Geldforderungen aus dem Mietverhältnis soll die Mietkaution absichern. Deshalb braucht der Vermieter die Mietkaution bei begründeter Besorgnis solcher Nachforderungen nicht sofort mit dem Auszug zu erstatten, sondern kann sich noch etwas Zeit mit der Rückzahlung lassen, um etwaige Forderungen prüfen zu können. Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter üblicherweise einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten zu (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05).
Kaution für Nebenkostennachzahlung einbehalten
Ist der Mieter nun ausgezogen und hat die jährliche Nebenkostenabrechnung in den vergangenen Jahren eine Nachzahlungspflicht für den Mieter ergeben hat, so dass auch bei der nächsten Abrechnung mit einem entsprechenden Saldo zu rechnen ist, so kann der Vermieter unter Umständen die Mietkaution sogar noch länger zurückbehalten. Allerdings nur in der Höhe, in der eine Nachzahlung zu erwarten ist, und höchstens vier Monatsbeträge der üblichen Nebenkosten. Denn dann kann die Abrechnungsfrist für die letzten Betriebskosten auch maßgeblich für die Rückzahlungsfrist für die Mietkaution sein.


(Quelle:refrago)


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